Article content
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) постоянно редактируются. Если это делается силами проектной организации, то помимо затрат бюджетных средств тратится ещё и время на заключение контракта, передачу исходных данных и проверку результатов работы.
Идея нового модуля заключается в том, чтобы создать инструмент, позволяющий муниципалитетам силами своих сотрудников вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), и делать это настолько качественно, что результат будет даже лучше, чем у проектных организаций.
И даже если муниципалитет поручит разработку документа ПЗЗ сторонней проектной организации, то инструмент позволить проверить качество документа и составить перечень необходимых доработок.
Задачу можно решить, если к уже содержащимся в системе ГИСОГД данным применить определенные инструменты обработки.
В идеале мы можем прийти к тому, что вносить изменения в ПЗЗ нужно будет гораздо реже.
Что такое ПЗЗ?
Правила землепользования и застройки — это набор нормативных документов и правил, которые определяют разрешенные виды использования земельного участка и требования к его застройке. Эти правила регулируют, какой тип застройки разрешён на конкретном участке земли, его планировку, высоту и форму строений, а также устанавливают требования к безопасности, эстетике и соответствию окружающей среде. Они разрабатываются с целью обеспечения устойчивого развития территории и правильного использования земельных ресурсов.
ПЗЗ — это главный градостроительный регулятор местного значения, который используется при выдаче:
- градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) (ГрК РФ Статья 57.3.);
- разрешения на строительство (ГрК РФ Статья 51);
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов (ГрК РФ Статья 55).
Необходимость внесения изменений в ПЗЗ может быть обусловлена:
- утверждением нового генерального плана или проекта планировки;
- инициативой федеральных органов исполнительной власти или органов исполнительной власти субъектов РФ, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать размещению объекта капитального строительства федерального или регионального значения;
- инициативой физических и юридических лиц о возможности изменения территориальной зоны для своего земельного участка, если их намерения отличаются от разрешённых вариантов, в том числе когда правообладателю участка наносится ущерб, выраженный в уменьшении стоимости надела или здания.
Что представляет собой модуль?
Модуль представляет собой инструмент, который позволяет создать в системе проектную редакцию документа ПЗЗ, содержащую полную копию действующих территориальных зон и электронных градостроительных регламентов. Пользователь может откорректировать проект и утвердить его в качестве нового документа или в качестве документа о внесении изменений в действующие ПЗЗ.
Но главное то, что модуль визуализирует действие ограничений, предусмотренных градостроительным регламентом, на всей территории города. Он обеспечивает возможность увидеть регулирующее воздействие таких ограничений.
Модуль объединяет в себе три инструмента для работы с проектной и действующей редакциями ПЗЗ:
- Сравнение редакций ПЗЗ.
Вы можете увидеть на карте, чем отличаются действующая и проектная редакции территориальных зон или в табличной форме сравнить различные версии градостроительных регламентов. - Технические проверки качества документа ПЗЗ
Вы можете проверить качество документа и его соответствие требованиям градостроительного и земельного кодексов, чтобы избежать отказов в постановке территориальных зон на учёт в ЕГРН. - Смысловые проверки документа ПЗЗ
Аналитический модуль показывает, как работают ограничения, предусмотренные градостроительным регламентом, в масштабе всего города. Вы можете моделировать, как изменится регулирующее воздействие документа при корректировке какого-либо параметра разрешённого использования земельных участков или объектов капитального строительства.
Модуль позволяет проанализировать как документы, разработанные специалистами органа местного самоуправления, так и предоставленные внешним разработчиком.
Проверка осуществляется по следующим параметрам:
1. Проверка соответствия видов разрешённого использования земельных участков требованиям градостроительного регламента на всей территории города.
2. Проверка на превышение предельного количества этажей.
3. Проверка на превышение максимального процента застройки.
4. Проверка на превышение максимального и (или) минимального размера (площади) земельных участков.
5. Отображение на карте видов разрешённого использования земельных участков.
6. Сравнение действующей и проектной редакций территориальных зон.
7. Сравнение действующей и проектной редакций градостроительных регламентов.
8. Проверка на наличие пересечений территориальных зон и земельных участков.
9. Проверка на наличие наложений территориальных зон.
10. Проверка на наличие самопересечений территориальных зон.
Как разрабатывался модуль?
Наша команда немного отличается от остальных команд в Gems тем, что мы работаем не только над софтом, но и с самими данными. «AD» и расшифровывается как команда анализа данных. Идея в том, что нередко для того, чтобы создать общественно полезный продукт, нужно не только написать программное решение, но и где-то получить или даже создать данные, с которыми оно будет работать.
Как пример из жизни: чтобы создать автомобильный навигатор, нужно не только написать сам алгоритм поиска маршрута, но и как-то получить данные о дорогах и дорожной обстановке. И эти данные не лежат где-то готовенькие и не ждут вас.
Gems development занимается разработкой государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД, ГИСОГД). Такие системы обеспечивают удобную работу с информацией, относящейся к сфере градостроительства (документированные сведения о развитии территорий, их застройке, о земельных участках и др.).
А можно ли что-то такое сделать с данными, которые находятся в системе, как-то их скомпилировать или обогатить, чтобы получилось что-то качественно новое и полезное для работы? Мы занялись этим, и у нас получилось.
Самая большая сложность в разработке нового модуля — сделать так, чтобы система различала виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ). Существует классификация видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, которая утверждена Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г. Этот документ можно было бы использовать для автоматизации работы, так как он обеспечивает машиночитаемость информации за счёт того, что каждому виду использования присваивается уникальный код. Но до введения приказа виды использования указывались специалистами в произвольной форме.
Зачем системе понимать виды использования? Это нужно для проверки соответствия использования участков требованиям регламента, содержащимся в ПЗЗ. Кроме того, Geometa должна понимать, где находятся земельные участки территорий общего пользования и линейных объектов, так как к ним требования градостроительного и земельного кодексов немного иные в части ПЗЗ (ЗК РФ Статья 11.9. п. 7, статья 30, п.4, а также пункты 4 и 6 статьи 36 ГрК РФ).
Мы разработали инструмент, позволяющий по характерным частям слов и выражений в формулировках ВРИ земельных участков присваивать им соответствующий Приказу код. Обогащённые таким образом данные позволяют осуществить смысловые проверки документа. Кроме того, они сами по себе показывают современное фактическое зонирование территории всего города, то есть схему существующего использования территории города.
Внедрён ли модуль в эксплуатацию?
Впервые модуль запущен в промышленную эксплуатацию в г. Казани, и с ним уже работают в Красноярском крае, Оренбургской и Омской областях, Приморском крае и ХМАО. На 2023 год запланировано внедрение модуля в нескольких новых городах. Модуль легко масштабируется и подходит для всей территории нашей страны.
Что дальше?
Сейчас мы собираем обратную связь от пользователей. В дальнейших планах расширение аналитического функционала модуля в части проверок на размеры отступов застройки от границ земельных участков и от красных линий. Это нетривиальная задача, в ходе которой разработчикам предстоит научить систему определять, где у каждого земельного участка передняя, где задняя, а где боковые границы. Часто участки имеют сложную геометрическую форму. Нужно, чтобы система максимально корректно обрабатывала такие случаи.
