Ирина Миллер

Для государственной кадастровой оценки (ГКО) законом установлено проведение единого цикла оценки и получение актуальной кадастровой стоимости на одну дату для всей страны.
Оценка объектов недвижимости проходит один раз в четыре года, а в городах федерального значения может проходить в два раза чаще. Цикл ГКО земельных участков завершился в 2022 году, а к концу 2023 года должна быть проведена оценка всех объектов капитального строительства (ОКС), включая помещения и машино-места.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость объекта — это стоимость, установленная в процессе ГКО. На итоговую оценку оказывают влияние разные факторы: расположение, назначение, площадь, сопутствующая инфраструктура, состояние локального рынка недвижимости, социальная и экономическая ситуация в регионе. В случае изменения одного или нескольких характеристик объекта (ЗУ или ОКС) будет пересмотрена и его кадастровая стоимость.

Чем ближе кадастровая стоимость к рыночной, тем справедливее её использование в рядовых жизненных ситуациях горожан. Рыночная же стоимость объекта определяется только в конкретный момент времени, когда осуществляется сделка купли-продажи. Поэтому именно кадастровая стоимость является основой для расчёта налога на недвижимое имущество, определения размера государственной пошлины при судебных спорах, арендной платы и цены при продаже объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Понятно, что при установлении нового размера кадастровой стоимости объекта изменится и размер пошлины, и величина соответствующего налога, и арендная стоимость, и стоимость продажи, поэтому необходимо регулярно актуализировать данные о характеристиках объекта, влияющих на его стоимость. Именно с этой целью проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Она может быть проведена и выборочно, и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливается Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ № 273), а сама оценка осуществляется в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021 №П-0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Приказ №П-0336).

Кто и как определяет кадастровую стоимость?

В каждом субъекте Российской Федерации работы по определению государственной кадастровой оценки осуществляют бюджетные учреждения (ГБУ), которые специально созданы и наделены необходимыми полномочиями. К примеру, на территории Сахалинской области эту работу проводит ГБУ Сахалинской области «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки», созданный по распоряжению Правительства Сахалинской области от 07.11.2017 № 639-р «О создании государственного бюджетного учреждения Сахалинской области «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки».

ГБУ собирает и анализирует сведения о расположенных на территории субъекта РФ объектах недвижимости, производит расчёт кадастровой стоимости и формирует отчёты для передачи региональному подразделению Росреестра.

Процесс оценки может быть инициирован:

ежедневно в случае регистрации новых объектов или внесения изменений в сведения о ранее учтённых объектах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
планово во время очередного цикла ГКО, который проводится один раз в четыре года или один раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), если соответствующее решение принято высшим органом на территории субъекта.

Подход к оценке и срок её проведения в этих случаях будет отличаться.

В случае определения кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости или внесения изменений в сведения о ранее учтённых объектах недвижимости в ЕГРН предусмотрен следующий порядок (в соответствии со ст. 16 ФЗ № 273):

В течение трёх рабочих дней с даты внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН необходимо передать аналогичные сведения в ГБУ в соответствии с требованиями Приказа №П-0336.
После получения сведений ГБУ в течение десяти рабочих дней проводит все необходимые процедуры для определения кадастровой стоимости объекта.
По результатам оценки ГБУ составляет акт об определении кадастровой стоимости в электронной форме. Данный документ должен быть размещён в сети интернет и направлен в ЕГРН в течение трёх рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости.

Если же проводится плановая ГКО, то единовременной оценке подлежат все объекты, включенные в ЕГРН на территории субъекта Российской Федерации. В этом случае процедура оценки выглядит следующим образом (в соответствии со ст. 14 ФЗ № 273):

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Администрация).
После получения сформированного Росреестром перечня объектов ГБУ в течение сорока рабочих дней проводит все необходимые процедуры для определения кадастровой стоимости объекта.
По результатам оценки ГБУ составляет проект отчёта об определении кадастровой стоимости в электронной форме. Данный документ должен быть направлен для проведения всех необходимых проверок в Росреестр в течение трёх рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости.
Росреестр в течение десяти рабочих дней проводит проверку проекта отчёта на соответствие всем необходимым требованиям. По итогам проверки в ГБУ и Администрацию направляется уведомление о соответствии или несоответствии проекта отчёта требованиям.
Если же несоответствий не выявлено, то Росреестр в течение трёх рабочих дней размещает в сети Интернет и в фонде данных ГКО сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчёта, для сбора корректировок от всех заинтересованных лиц.
В итоге готовится финальный отчёт, на основании которого в течение двадцати рабочих дней уполномоченный орган регистрации прав составляет акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Этот документ вступает в силу по истечении одного месяца после дня официальной публикации в сети Интернет.

Как можно автоматизировать ГКО?

Каждый этап осуществления ГКО имеет нормативные сроки и предполагает обмен данными не только внутри ГБУ, но и между различными внешними системами внутри региона, относящимся к разным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. Это сложный и длительный процесс, требующий кропотливой рутинной работы, направленной на то, чтобы обеспечить требования законодательства, исключить технические и математические неточности, искажения или неправильное прочтение данных. Цена ошибки при проведении ГКО может составлять десятки миллионов рублей и стать тяжелым налоговым бременем для собственников и арендаторов.

Таким образом, автоматизация процесса ГКО может предполагать:

интеграцию систем между собой для сокращения сроков получения сведений и согласования отчётов;
фиксацию алгоритмов расчётов для снижения влияния человеческого фактора и исключения вероятности математических ошибок;
задание форм заполнения информация для создания единообразной и машиночитаемой базы, что позволит быстрее находить и исправлять ошибки;
создание единой базы для всех заинтересованных лиц, что минимизирует погрешности при оценке.

На территории Сахалинской области введена в эксплуатацию ГИСОГД на базе Geometa. Система уже содержит большие массивы градостроительных данных, которые могут стать основой для определения ценообразующих факторов при проведении ГКО и позволят автоматизировать процесс оценки. Geometa по сути является не только единым хранилищем для данных, полученных из разных источников, но и предоставляет инструменты систематизации, аналитики и актуализации этих данных.

Команда Gems development разработала и внедрила новый модуль Geometa «Государственная кадастровая оценка», который не только позволяет обмениваться данными с ГИСОГД, но и включает в себя следующие инструменты:

«Обработка данных об объектах недвижимости» — для импорта данных об объектах, подлежащих оценке, из Росреестра в XML и MIF/MID-форматах, а также для обработки, систематизации и анализа полученных данных.
«Мониторинг рынка недвижимости» — для обработки данных о рынке недвижимости, получения, хранения и просмотра данных о сделках с недвижимостью, экспорта и импорта перечней аналогов, выбора объектов-аналогов, формирования отчётности.
«Экспорт результатов определения ГКО для ОКС и ЗУ» — для формирования отчётов по результатам определения ГКО и ведения журнала актов об определении кадастровой оценки.

В модуле предусмотрена возможность интеграции с внешними региональными системами, такими как ГИСОГД Сахалинской области, ФГИС ЕГРН и другими.

Сегодня мы рассказали о процедуре ГКО и инструментах модуля «Государственная кадастровая оценка», а в ближайших публикациях подробнее расскажем об их возможностях и поделимся кейсами их применения.

В Татарстане с 20 по 22 сентября состоялся международный форум Kazan Digital Week. В событии приняли участие порядка 25 тысяч человек (из них 11 тысяч человек — очно и 14 тысяч человек заочно) из 48 стран мира, среди которых производители и пользователи цифровых технологий, программного обеспечения, высокотехнологичной продукции. В течение трёх дней на площадке были представлены 66 секций, 34 круглых стола, 7 мастер-классов и 5 партнёрских конференций, а на пленарных заседаниях и презентациях выступили около 900 спикеров. К подписанию в рамках форума были представлены 37 соглашений о научном и коммерческом сотрудничестве и меморандумов о совместных проектах. По итогам Казанской цифровой недели 2023 года будут опубликованы свыше 200 статей о возможностях цифровизации в самых разных областях.

На экспозиционной площадке МВЦ «Казань Экспо» проходила выставка высокотехнологических разработок, программного обеспечения, программно-аппаратных комплексов, действующих образцов техники и оборудования.
Были представлены около 200 компаний по 10 тематическим направлениям с демонстрацией собственных разработок.

Команда Gems development представила Geometa на экспозиции Kazan Expo 2023 в составе представительства Муниципального центра управления «Цифровая Казань». За три дня удалось рассказать о возможностях нашего продукта представителям разных городов России и других стран. В фокусе внимания разработанная нашими специалистами Комплексная муниципальная геоинформационная система г. Казани (КМГИС), которая не только автоматизирует услуги и процессы, но и позволяет выстраивать данные о градостроительстве, архитектуре и содержании городской среды в упорядоченную иерархическую структуру связанных пространственных данных.

Благодаря Geometa в Казани уже сегодня можно:
— Предоставлять услуги в электронном виде и принимать решения на основе данных.
— Определять потребность в социальных объектах, будь то парковки, спортивные площадки или детские сады.
— Планировать озеленение территорий и вести учёт насаждений.
— Визуализировать загруженность дорог и безопасность движения с привязкой к дорожной ситуации.
— Оценивать популярность общественных пространств по фотографиям из социальных сетей.
— Собирать различную информацию о жизни города с применением пространственного анализа данных и предоставлять к ней доступ: например, кто отвечает за трубы и когда их будут менять, где лучше арендовать помещение, чтобы магазин приносил прибыль и прочее.

Geometa в Казани обеспечивает всестороннюю поддержку принятия решений на основе данных и таким образом обеспечивает переход от субъективной оценки к измеряемым показателям. Этот инструмент помогает выявлять проблемы и находить оптимальные решения, которые могли быть неочевидными с экспертной точки зрения.

Прошедший форум Kazan Digital Week 2023 подтвердил растущую популярность площадки по обмену научно-технической информацией, консолидации научно-технологических активов, способных эффективно решить задачи импортозамещения и импортоопережения, обеспечить технологический суверенитет и суверенитет данных как основу лидерства Российской Федерации в международном сотрудничестве.

Работа над модулем началась по инициативе заказчиков из Республики Коми после утверждения регионального Постановления Правительства № 669 от 29.12.2021 г. «Об утверждении Положения по учету объектов незавершенного строительства (ОНС), находящихся в государственной собственности» (Положение по учету ОНС).

Какие объекты строительства относятся к ОНС?

Объектами незавершённого строительства или в просторечии «недостроями», согласно п. 10 ст 1 ГрК РФ, являются объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения и иные объекты), строительство которых не завершено. Это те объекты, на которые было получено «Разрешение на строительство», но не выдано «Разрешение на ввод в эксплуатацию» (ст. 55 ГрК РФ), то есть они не могут быть использованы по назначению, для которого создаются, и их окончательная стоимость не сформирована.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного суда № 25 от 23 июня 2015 г., к ОНС могут быть отнесены только те объекты, строительство которых не завершено и на земельном участке, как минимум, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

ОНС, строительство или реконструкция которых осуществляется полностью или частично за счёт бюджетных средств, могут быть признаны таковыми на основании требований ст. 55.34 ГрК РФ. Например, если срок действия «Разрешения на строительство» истек или со дня отказа в выдаче «Разрешения на ввод объекта капитального строительства» в эксплуатацию прошло более двенадцати месяцев.

Почему возникла необходимость разработки модуля?

Объём незавершенного строительства продолжает расти. На конец 2022 года в стране насчитывается около 66 тысяч незавершенных объектов, находящихся в региональной собственности и получивших бюджетное финансирование. Среди них больницы, образовательные учреждения, дороги, объекты ЖКХ и прочее. Такие объекты не введены в эксплуатацию, а значит, государственные средства растрачены впустую.

На федеральном уровне ведётся системная работа по сокращению объемов и количества ОНС: реализуется поэтапный план, подготовлена методическая нормативная база.

Одним из направлений работ по снижению количества ОНС является определение общих требований к порядку учёта объектов. Минэкономразвития разработал методические рекомендации, устанавливающие критерии ведения реестров ОНС, например, они должны включать информацию о наименовании объекта ОНС, его типе и назначении, правообладателе и иные сведения.

Что представляет собой новый модуль?

Новый модуль Geometa позволяет уполномоченным органам вести реестры ОНС, фиксировать основные характеристики объекта и просматривать его расположение на одной из тематических карт.

Модуль разработан в соответствии с рекомендациями Минэкономразвития России и на основании регионального положения об организации учета ОНС.

Пользователю предоставляются возможности:

Осуществлять ведение регионального реестра ОНС: включать объекты в реестр, вносить изменения и исключать из реестра. При формировании реестра учитываются характеристики объекта и его бюджетирование.
Присваивать объектам уникальные реестровые номера.
Проводить мониторинг объектов ОНС в регионе, то есть смотреть количество объектов, объём застройки, сумму вложенных средств из различных бюджетов и другие характеристики.
Формировать сводные отчёты о фактических расходах на содержание ОНС в регионе. Например, «Свод объектов незавершенного строительства» и «План снижения объёмов и затрат по ОНС».
Вести реестр на муниципальном уровне с возможностью формирования единого реестра на уровне региона на основании данных реестров МО.

Как модуль работает в Республике Коми?

На сегодняшний день для учёта ОНС модуль используют специалисты 20-ти муниципальных образований и представители органов исполнительной власти Республики.

Все данные о недостроях, которые необходимо включить в «Реестр учёта ОНС», пользователи вносят в систему. По каждому объекту заполняется «Карта ОНС», которая содержит все его характеристики, подтверждающие документы и иную информацию. Для включения объекта в «Реестр учёта ОНС» данные проходят проверку уполномоченным органом учёта ОНС. Таким органом в субъекте является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми.

Мы попросили ведущего эксперта службы по работе с ОНС Минстроя Республики Коми Любовь Кислякову поделиться впечатлениями о работе модуля и его результатами в регионе:

«После трудоёмкого процесса внесения первичной информации к 01.01.2023 в ГИСОГД был сформирован региональный реестр ОНС. Одним из важных результатов проведённой работы является наличие регионального реестра на одном информационном ресурсе, где аккумулированы сведения о всех капитальных затратах в строительство объектов на всех этапах жизненного цикла, как на стадии реализации, так и на стадии приостановленного строительства. Появилась возможность оперативного формирования печатных форм карточек ОНС, отслеживания изменений по объекту, определения даты и пользователя, производившего последнюю корректировку данных в карточке. Из реестра в ГИСОГД удобней извлекать необходимую информацию по конкретному объекту или группе объектов, определять количество объектов по значению одного из параметров, применять фильтр по произвольному фрагменту текста.
За год работы в реестр контрольного органа было внесено 698 объектов ОНС.
На сегодняшний день работа с реестром помогает осуществлять учет ОНС на уровне пользователей системы в ОИВ/МО и организовать работу по контролю процесса учёта уполномоченным органом с целью снижения количества ОНС в реестре.
Не так давно заработал алгоритм создания и актуализации реестра ОНС, что позволило сократить количество объектов в реестре ОНС Республики Коми: из регионального реестра было исключено 112 объектов.
В будущем планируем работы по автоматизации формирования планов по снижению количества ОНС, усовершенствованию и упрощению анализа данных из реестра».

Таким образом, использование нового модуля Geometa для учёта ОНС повышает эффективность расходования бюджетных средств при планировании строительства и реконструкции объектов, сокращает объёмы незавершённого строительства в регионе и повышает вовлечённость в инвестиционный процесс объектов незавершенного строительства.

Продолжаем серию постов с обзором инструментов Geometa. Сегодня расскажем о работе модуля «Проверка наличия оснований для выдачи уведомления о несоответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома».

Этот модуль является расширением Geometa в части автоматизации процессов оказания услуг в сфере строительства, включая анализ данных, автоматическую генерацию документов и взаимодействие с системами электронного документооборота, СМЭВ и порталами государственных услуг. Он может быть внедрен в любом регионе Российской Федерации с учетом требований локальных нормативно-правовых актов.

Изначально идея создания нового инструмента родилась при взаимодействии с Исполнительным комитетом города Казани в рамках работ по оптимизации процессов предоставления муниципальных услуг.

Модуль осуществляет поддержку принятия решений и автоматизирует работу уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления при предоставлении услуги «Направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Р о с с и й с к о й Федерации.

Как работает модуль?

Инструмент проводит аналитическую проверку в два этапа: на первом оцениваются пространственные соотношения между объектами, на втором сравниваются заявленные и допустимые интервалы значений параметров.

Параметры проведения проверки и алгоритм анализа разработаны в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими оказание услуги:

Что проверяет модуль?

В настоящий момент модуль позволяет осуществлять проверку по следующим критериям:

соответствие площади строительства установленной норме и к площади земельного участка;
пересечение земельного участка с красными линиями;
наличие типового архитектурного решения при строительстве на территории исторического поселения;
допустимость строительства в границах территориальной зоны и подзоны;
соответствие высоты и этажности планируемого объекта требованиям ПЗЗ;
соответствие отступов от объекта до левой, правой, задней и передней границ земельного участка;
допустимость строительства объекта с точки зрения вида разрешённого использования.

Набор критериев может быть расширен в зависимости от пожелания пользователей, локальных НПА и наличия данных в Geometa.

Что изменилось?

Рассмотрим кейс одной из обязательных проверок на несоответствие вида разрешённого использования участка, когда застройщик планирует построить на земле жилой или садовый дом.

Уполномоченное лицо ранее вручную сравнивало значение параметра в уведомлении от застройщика с видом разрешённого использования на указанном земельном участке.
Для этого специалист запрашивал кадастровую выписку земельного участка из ЕГРН и ожидал ответа в течение 3 рабочих дней. Полученные сведения он анализировал вручную, то есть находил в документе необходимое значение и сравнивал его с заявленным. В итоге, также вручную, формировал результат услуги.
С использованием же модуля Geometa у специалистов есть возможность осуществить эту проверку и подготовить результат оказания услуги автоматически в несколько кликов мыши, так как в системе уже есть все необходимые данные.

Каков результат?

Итогом работы модуля является отчёт с результатом проверки по каждому критерию. На основании полученных данных пользователь имеет возможность определить, что будет являться результатом услуги.
Если несоответствий не обнаружено, то необходимо подготовить и отправить «Уведомление о соответствии параметров планируемого строительства».
В случае же принятия решения о несоответствии параметров прямо в системе можно автоматически сформировать результат услуги — «Уведомление о несоответствии параметров планируемого строительства» с предзаполненными причинами.

Запуск модуля — это ещё один шаг к автоматизации предоставления услуг и рассмотрению их в минимально возможные сроки. Благодаря Geometa у пользователей появилась возможность не тратить время на «ручные» проверки, система сделает это сама, останется лишь дать экспертное заключение и отправить результат предоставления услуги заявителю.

Готовы вывести управление городом
на новый уровень?

При поддержке Geometa превращаем города в цифровые экосистемы, предоставляем умное управление городом, стимулируем цифровое развитие, обеспечиваем прозрачность, высокое качество жизни и экономический рост.

Запросить демо

Расширяйте возможности своего бизнеса вместе с Geometa

Новый инструмент Geometa для проведения ГКО